1. 分析目前旅游民宿發(fā)展中存在的問(wèn)題

近幾年，美麗鄉村建設如火如荼，各地依托美麗山水大力發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)。在“鄉村振興”這個(gè)新的命題下——應如何重新審視鄉村的民宿發(fā)展?民宿行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)在哪里?民宿在促進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展上起到怎樣的作用?民宿產(chǎn)業(yè)如何將綠水青山變成金山銀山?

民宿發(fā)展兩大痛點(diǎn)

據了解，當前國內民宿行業(yè)發(fā)展的兩大痛點(diǎn)，一是產(chǎn)權問(wèn)題，另外一個(gè)就是配套功能不足的問(wèn)題。此外，單一民宿也很難在與政府進(jìn)行交涉的同時(shí)取得較好的景觀(guān)與價(jià)格優(yōu)勢，包括環(huán)保審批等。

民宿IP集群倒逼產(chǎn)業(yè)、消費升級。不難預料，隨著(zhù)民宿群體與量級的不斷提升，未來(lái)民宿發(fā)展的整體趨勢，將從單一的精品民宿逐漸過(guò)渡到類(lèi)似莫干山、烏村這樣的以民宿IP集群的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，新一代的民宿群落也注定成為廣闊地區“鄉村振興”的發(fā)展抓手，并與田園綜合體、特色小鎮結合將漸成趨勢。民宿群落則可以充分借助優(yōu)秀資源的高效融合，為解決單體民宿的痛點(diǎn)問(wèn)題提供一種新的解決方式。

臺灣民宿經(jīng)驗

分享服務(wù)方式，傳遞地域文化溫度

去臺灣旅游，入住民宿已經(jīng)成為許多游客的共識。臺灣北部，有一批以開(kāi)闊的山景、水岸、森林為資源打造的休閑田園民宿;中部則依靠日月潭、廬山溫泉等景點(diǎn)打造景觀(guān)風(fēng)情民宿;南部又有以民族特色主打南國風(fēng)情民宿……民宿在臺灣各個(gè)地區以不同風(fēng)格呈現，可謂遍地開(kāi)花。

“民宿是鄉村振興的重要載體?！迸_灣民宿協(xié)會(huì )理事長(cháng)施武忠同時(shí)也是南投縣清境農場(chǎng)見(jiàn)晴花園度假山莊的總經(jīng)理，在他看來(lái)，鄉村振興其實(shí)最重要的是三個(gè)因素：土地、人和物產(chǎn)?！白審V大的土地能夠成長(cháng)出更好的物產(chǎn)、讓廣大的農民能夠富起來(lái)，從而提升鄉村的文明度，這是鄉村振興最重要的目的?！笔┪渲艺f(shuō)，海南近年來(lái)積極推動(dòng)美麗鄉村和共享農莊建設和鄉村振興戰略，這是民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大契機。

清境農場(chǎng)的成功案例或許可以看出民宿在推動(dòng)鄉村旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的巨大助推力。

清境農場(chǎng)過(guò)去是政府經(jīng)營(yíng)的農場(chǎng)，臺灣在上世紀80年代逐漸進(jìn)入了農業(yè)休閑時(shí)代，但在1999年之前，當地只有10家民宿。而地震、臺風(fēng)等災害，使得清境農場(chǎng)面臨發(fā)展的選擇：游客不上山，卻有很多村民下山，導致山上很多農田無(wú)人看管，旅游到底應該怎么做?隨后，這十家民宿自發(fā)成立了清境觀(guān)光協(xié)會(huì )，配合政府做觀(guān)光休閑的重建工作，從民宿的硬件改造到服務(wù)提升，從當地整體營(yíng)銷(xiāo)到開(kāi)拓國際旅游市場(chǎng)，如今民宿的數量已經(jīng)增加到105家?！扒寰侈r場(chǎng)只是臺灣民宿發(fā)展的一個(gè)縮影。目前，臺灣大約有1.4萬(wàn)家民宿，這個(gè)數字代表的是從交通、餐廳、購物等整條旅游鏈的發(fā)展?！笔┪渲艺f(shuō)。

依據不同的地理條件，結合當地特有的自然、人文、生態(tài)，并在產(chǎn)業(yè)的基礎上發(fā)展，臺灣民宿呈現空間集聚現象。而在這個(gè)過(guò)程中，臺灣民宿經(jīng)營(yíng)者通過(guò)個(gè)人的創(chuàng )意和創(chuàng )造，打造出極具特色和景觀(guān)美學(xué)的民宿產(chǎn)品，如異國風(fēng)情主題、家庭溫馨主題、懷舊復古主題、原住民風(fēng)情、田園鄉村主題、人文藝術(shù)主題等，同時(shí)把自己的生活態(tài)度和悠閑的公共空間分享給來(lái)客，讓客人體驗自然的同時(shí)享受當地的生活方式。

“很多從事民宿行業(yè)的人常常會(huì )談到‘溫度’二字，不同于傳統酒店行業(yè)，民宿的背后意味著(zhù)當地文化的體驗與交流，需要更多心與心的接觸，傳遞一種民宿主人與客人溝通之間的文化溫度?！迸_灣民宿協(xié)會(huì )副理事長(cháng)呂人鳳說(shuō)。

深耕當地資源，擴大“作業(yè)”范圍

田中有水，水岸有宅，宅中有園，園里有屋，屋中有院，院中有樹(shù)，樹(shù)上有天，天上有月。民宿似乎成為人們心中的“詩(shī)和遠方”。然而光談情懷似乎不夠，如何運營(yíng)民宿同樣非常關(guān)鍵。

“我們必須對當地資源進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，明白自己到底有什么?！蹦贤睹袼迏f(xié)會(huì )理事長(cháng)彭成裕說(shuō)，在投入大量時(shí)間、精力、財力的同時(shí)，民宿的長(cháng)遠發(fā)展歸根到底還是要做好內容，這就需要民宿業(yè)者的匠心。

臺灣南投縣桃米生態(tài)村擁有珍貴的濕地資源和發(fā)展生態(tài)的外在條件，當地就對青蛙、蜻蜓、蝴蝶等物種資源進(jìn)行充分地梳理并對旅游從業(yè)者進(jìn)行培訓，為游客打造一場(chǎng)自然生態(tài)觀(guān)察之旅。在這里，游客入住民宿后，白天預約民宿主人的生態(tài)解說(shuō)，夜晚享受青蛙和鳴的熱鬧，或是到臨近的顏氏牧場(chǎng)清晨觀(guān)霧聽(tīng)雨、夜晚賞茶望月，而充滿(mǎn)浪漫藝術(shù)氣息的紙教堂、具有歷史意義的“九二一”紀念館，都能讓桃米生態(tài)村的深度之旅更加圓滿(mǎn)。

民宿是一個(gè)分享生活的平臺，要給游客最具有當地特色的生活方式體驗。這早已成為臺灣民宿業(yè)者的共識。

在臺灣苗栗地區的民宿，游客可以在草莓采摘季中自己制作無(wú)添加的草莓醬;在彰化的民宿，游客可以品嘗當地有機栽培的葡萄和香菇，并當做伴手禮帶給親朋好友;在鳳凰山，游客可以在入住民宿之余，在大自然的氧吧里登山徒步，享受一場(chǎng)健康之旅;而在嘉義的阿里山，游客除了體驗小火車(chē)，還可以同民宿主人一起采茶制茶烹茶……

“民宿所要做的是唯一，而不是第一。民宿需要差異化多元化，但也要熱衷于分享和共享，在這個(gè)地域串聯(lián)大家所有的產(chǎn)業(yè)，幫整個(gè)區域做推廣和營(yíng)銷(xiāo)?！眳稳锁P說(shuō)，民宿不應單打獨斗，而應抱團取暖不斷聚合，逐漸豐富業(yè)態(tài)，讓圈子越來(lái)越大，最終成長(cháng)為一個(gè)良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，從而成功吸引更多客源。

關(guān)鍵：“宿二代”與返鄉青年扎

2. 民宿存在問(wèn)題和發(fā)展建議

烏鎮是江南六大古鎮中開(kāi)發(fā)得最為成功的一個(gè)古鎮，但是也是人為設計痕跡最重的一個(gè)古鎮。個(gè)人覺(jué)得烏鎮發(fā)展存在的不足如下:

第一，缺乏核心的文化內涵深厚的景點(diǎn)，同為六大古鎮，南潯是小蓮莊、張石銘舊居，同里有世界文化遺產(chǎn)退思園，而烏鎮東柵那些博物館都很刻意，什么木雕館、百床館……真的看不出跟烏鎮有多少關(guān)聯(lián)。茅盾故居一看就不像真的故居……

第二，既然沒(méi)有第一條所述那種重要的文化遺存，作為古鎮能夠吸引人的，應該是讓游客更直觀(guān)的感受水鄉人家的生活。比如西塘，被稱(chēng)為活著(zhù)的水鄉古鎮，走進(jìn)去可以看到當地人的生活方式。而烏鎮看起來(lái)很假，西柵那些民宿，都是景區自己管理的酒店，民宿老板也不是老板，而是服務(wù)于景區的員工。在偌大的西柵，看不到當地人是怎么生活的，東柵也基本看不到幾個(gè)原住民。

第三，門(mén)票太貴，之前烏鎮聯(lián)票是150，幾年沒(méi)去，去年聽(tīng)說(shuō)門(mén)票又漲價(jià)了，原本已經(jīng)覺(jué)得很貴，現在更貴了。相比之下，性?xún)r(jià)比就越來(lái)越低。

3. 民宿旅游發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

好的運營(yíng)理念是造就優(yōu)秀民宿的基本條件，以市場(chǎng)供給需求來(lái)說(shuō)，民宿經(jīng)營(yíng)者一定要清楚自己所經(jīng)營(yíng)的民宿，是想給予給什么樣的旅客，因為民宿所經(jīng)營(yíng)的是冷門(mén)的相對市場(chǎng)，難以符合、適合所有的人，經(jīng)營(yíng)者一定要有自己的定位與堅持，以符合您所想接待的人為要求，用良好的宗旨作為經(jīng)營(yíng)的基本準則，之后用心經(jīng)營(yíng)。

4. 分析目前旅游民宿發(fā)展中存在的問(wèn)題及對策

一、民宿要形成品牌影響，一定要細分市場(chǎng)，做一部分人的生意。

二、 民宿的運營(yíng)一開(kāi)始就應該做互聯(lián)網(wǎng)+，可能是市場(chǎng)模塊，也可能是資本模塊，不跟互聯(lián)網(wǎng)沾邊的民宿酒店運營(yíng)一定沒(méi)有前途。

三、從長(cháng)遠看，高品質(zhì)的民宿品牌，比低價(jià)品牌更容易成事兒，如果階段性的戰略是為了占有市場(chǎng)，那么將來(lái)同樣面臨品牌升級的問(wèn)題。

5. 民宿發(fā)展現狀,存在的問(wèn)題及解決對策

1、明確基礎客群定位

民宿的基本客群定位是在項目選址設計階段需要明確的，是未來(lái)民宿運營(yíng)過(guò)程中穩定的基礎客群。這一客群的定位需要遵循項目所在地的自然流量，考慮如何將當地的自然客流吸納到民宿中來(lái)。這項邏輯看似簡(jiǎn)單，在現實(shí)中卻不乏反面案例。

如某項目位于城中商務(wù)中心區，交通方便，地鐵等公共交通可到達城市內任何一處知名景點(diǎn)，但不屬于游客聚集區。這類(lèi)項目的基本客群定位應該選擇商務(wù)客人，而非休閑旅游的客人。雖然交通方便，但區域位置不屬于游客的首選，因此在與游客聚集區的民宿競爭中不容易凸顯優(yōu)勢。

讓每一個(gè)小屋都實(shí)現最大的效益是收益管理的目標

然而很多民宿主認為民宿的主要消費目的就是休閑旅游，商務(wù)客人更追求快捷舒適的酒店。雖然品牌連鎖酒店的標準化品質(zhì)保障的確可以為商旅客人節約大量的選擇成本。然而隨著(zhù)越來(lái)越多的人對生活態(tài)度的轉變，年輕的商旅客人不乏追求工作與生活的進(jìn)一步融合，這就給民宿進(jìn)入商務(wù)區提供了良好契機。畢竟商務(wù)區內的民宿可以提供給出差在外的客人更加溫暖的服務(wù)，更放松的環(huán)境。近年來(lái)商務(wù)親子客群，即帶上家人孩子一起出差的客人逐漸增多就印證了這一生活觀(guān)念的轉變。而民宿比傳統商務(wù)酒店更具人文關(guān)懷和特色，能夠更好地為隨行親子提供服務(wù)和文化體驗。同時(shí)商務(wù)客人本身就是這一區塊的主要天然客流，消費能力更強，應該成為這一區域民宿最佳的基礎客群。

民宿深受消費者喜愛(ài)

2、靈活細分市場(chǎng)選擇

對于大部分目的地來(lái)說(shuō)，基礎客群都會(huì )有明顯的淡旺季之分。如上面所舉的案例，商務(wù)客人大多在工作日進(jìn)行消費，商務(wù)親子類(lèi)的客群可能一部分會(huì )延續到周末，但總體來(lái)講，這類(lèi)民宿的周末節假日會(huì )成為較明顯的淡季。而這期間正是旅游類(lèi)客群集中消費的時(shí)間。因此在這段時(shí)間內，就需要充分利用項目的個(gè)性化特色和便捷的交通吸引游客。于是，游客成了這一案例的第二類(lèi)補充客群。

當進(jìn)入長(cháng)途差旅和游客都稀缺的淡季時(shí)，該項目還應該再尋找此時(shí)的補充客群，比如縮短定位的距離半徑，定位本地市場(chǎng)的空間類(lèi)產(chǎn)品消費，如小型活動(dòng)、會(huì )議、餐飲等。

這三類(lèi)客群在大框架下的時(shí)間劃分是相對明確的，但在實(shí)際運營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì )出現民宿主口中所說(shuō)的“淡季不淡，旺季不旺”的奇怪現象。這就反應了市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)特征，即沒(méi)有一成不變的淡旺季，在傳統的旺季時(shí)間段內，還可能出現相對的淡季或平季等。所以，在日常收益管理過(guò)程中，民宿收益管理者應該更加敏銳地對復雜的市場(chǎng)變化做出反饋，選擇收益貢獻更高的細分市場(chǎng)，并及時(shí)做出戰略調整。一旦某一時(shí)段的細分市場(chǎng)定位錯誤，就會(huì )導致后續的價(jià)格和房態(tài)控制反應偏離市場(chǎng)的需求，從而導致收益下降。一旦造成了銷(xiāo)售資源向錯誤方向傾斜，整體的收益情況影響會(huì )比傳統酒店更大。所以，“一招走錯，滿(mǎn)盤(pán)皆輸”就是對民宿收益管理難度的描述。

3、細分市場(chǎng)定位下的收益管理執行策略

在細分市場(chǎng)選定的前提下，如何通過(guò)價(jià)格、渠道、房態(tài)的調控來(lái)引導細分市場(chǎng)的消費，是收益管理實(shí)施落地的關(guān)鍵。因此，充分分析每一類(lèi)細分人群的行為特征是做出調控決策的前提，包括消費者對價(jià)格的敏感度、習慣使用的平臺和預訂渠道、除住宿外消費其他產(chǎn)品的可能性、偏好的房型、通常提前幾天預訂、平均入住天數等。

比如某一旺季時(shí)段，三類(lèi)客群同時(shí)都有消費需求，為了達到收益最大化的目標，我們應該選擇愿意付更高價(jià)格的客群，如商務(wù)客群。這類(lèi)客群的消費行為特征是提前預定天數較短，甚至可能產(chǎn)生當日預定，他們通常會(huì )使用傳統的網(wǎng)絡(luò )平臺預定民宿產(chǎn)品，根據不同的職級選擇房型，因此高中低房型都有消費需求?；谶@些基本特征，收益管理就需要通過(guò)渠道的房態(tài)控制，或調高針對其他客群的渠道價(jià)格來(lái)減少前期其他客群的預定量，為商務(wù)客群保留足夠的消費空間。

在淡季，做好細分市場(chǎng)定位的前提下，制定各渠道的價(jià)格和房態(tài)調控策略需要在滿(mǎn)足收益的同時(shí)，保障民宿的品牌定位，這對于高端民宿來(lái)說(shuō)尤其重要。假如我們的定位是第三類(lèi)客群，即本地客群。這類(lèi)客群的消費渠道通常會(huì )以本地平臺為主，比如本地論壇、大眾點(diǎn)評、公司內部社群等。他們使用本地渠道的頻率相對較高，比較容易實(shí)現快速精準的信息傳遞。這樣就不需要在傳統商務(wù)或游客的主要渠道上面做過(guò)多的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。

6. 目前民宿發(fā)展所存在的問(wèn)題

民宿企業(yè)創(chuàng )新的問(wèn)題已經(jīng)刻不容緩了，當今民宿行業(yè)的競爭激烈也達到了白熱化程度，不進(jìn)則退，不創(chuàng )新則消亡，這不是危言聳聽(tīng)，人們現在消費和享受的觀(guān)念都在提高了，陳舊，簡(jiǎn)單，服務(wù)質(zhì)量低下，單一己經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足，要使民宿企業(yè)生存發(fā)展，唯一的途徑就是創(chuàng )新，提高質(zhì)量。

7. 影響民宿發(fā)展的因素

一個(gè)民宿的好壞主要由特點(diǎn)、亮點(diǎn)、吸引點(diǎn)、交通、大環(huán)境、周邊的小環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、配套設施、室內設計、餐飲、消費者的反饋等構成，在考察的時(shí)候盡量去記錄這些信息，學(xué)習模仿，規利弊害。

選房屋的三點(diǎn)要注意的事項是：空間大小、位置、原始狀態(tài)。

空間大小決定了入住人數，會(huì )很大程度上影響訂量；位置不必說(shuō)，商圈、景點(diǎn)、公園、流量大的地方；原始狀態(tài)的是否完善決定了裝新投入翻新的成本。

民宿的選址非常重要，地理位置和交通都要考慮在內，其核心就是便捷，最好樓房裝有電梯，這樣游客拎行李時(shí)會(huì )感到輕松很多，核心地區的公寓內部設施硬性完備，如果有更多的空間可以創(chuàng )造出不同的風(fēng)格區域，會(huì )擁有更多更大樣性。老舊小區最關(guān)鍵的就是電器設備的更新和電路的改造以及功能區的劃分、茶區和餐區能讓整個(gè)家庭變更溫馨完整。

經(jīng)營(yíng)民宿一定要找到自己的定位，三個(gè)客觀(guān)依據，缺一不可。

首先，民宿做多大規模，大概投入多少錢(qián)，這直接決定了該民宿的檔次和客單價(jià)。

其次，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是民宿主人，在做定位之前民宿主人需要詳細的分析自身有哪些特點(diǎn)和優(yōu)勢，哪些可以落地成為民宿中的一個(gè)特色。

最后，在做定位之前要深入了解一下目標人群的消費習慣和消費特點(diǎn)，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。