1. 旅游地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策略有哪些
發(fā)展鄉村旅游就不得不提我們的政府近些年來(lái)提出的“鄉村振興計劃”，而發(fā)展鄉村旅游也是“鄉村振興計劃”的重要一部分。我們國家隨著(zhù)這些年的蓬勃發(fā)展，工業(yè)化已經(jīng)達到了一個(gè)相當高程度，緊跟著(zhù)中國的城鎮化也接近了60%。因為工業(yè)化的發(fā)展大量的農村青壯年勞動(dòng)力涌入城市定居就業(yè)，所以導致了農村空心化，缺少了青壯年勞動(dòng)力的農村開(kāi)始變得蕭條。從長(cháng)遠發(fā)展戰略來(lái)講工業(yè)和農業(yè)必須要協(xié)調發(fā)展，兩者缺一不可。所以這個(gè)時(shí)候從國家戰略層面上來(lái)說(shuō)振興鄉村是很及時(shí)和必須要去努力做的。
我是出生成長(cháng)在農村現在在城市買(mǎi)房工作的一個(gè)農民，發(fā)自?xún)刃膩?lái)講將來(lái)我還是希望回到農村生活，一是因為對農村生活的眷戀、二是因為自己就屬于那里。
中國傳統文化的根就在鄉村，發(fā)展鄉村旅游重點(diǎn)就要發(fā)掘出傳統文化，廣袤的鄉村大地有青山綠水有沒(méi)被污染的環(huán)境，有詩(shī)情畫(huà)意的田園生活、有延續了幾千年的農耕文明。鄉村未來(lái)的發(fā)展方向還是要以生態(tài)農業(yè)、保護鄉村生態(tài)環(huán)境、宜居的方式來(lái)促進(jìn)鄉村旅游。因為鄉村主要是以產(chǎn)出農產(chǎn)品為重要基地，所以它的發(fā)展建設注定不能像城市那樣搞。對鄉村來(lái)說(shuō)有些地方是可以進(jìn)行現代化建設的，有些地方就不能。比如說(shuō)鄉村的道路就必須要修的非常便利，這方面我們的政府做的非常好，現在全國各地基本上做到了村村通水泥路或者瀝青路，早些年“要想富先修路的口號”終于得以實(shí)現。鄉村原有歷史人文景觀(guān)就不能進(jìn)行現代化改造，那樣會(huì )失去它原有的意義，即使改造那也是保護性的修舊如舊。
鄉村的振興也要秉持農產(chǎn)品出的去人進(jìn)的來(lái)的理念，讓人進(jìn)的來(lái)，鄉村旅游就是可以發(fā)展起來(lái)。鄉村怎么吸引外面的人進(jìn)來(lái)消費旅游，其實(shí)去問(wèn)問(wèn)久居都市中的人們就有一個(gè)很簡(jiǎn)單的答案他們會(huì )說(shuō)：喜歡鄉村的藍天白云、詩(shī)情畫(huà)意慢節奏的田園生活、喜歡鄉村的柴門(mén)雞犬吠；喜歡鄉村的綠色食品、喜歡鄉村的鄰里宗族人文關(guān)系；喜歡鄉村的民俗傳統文化。所以在鄉村要做好這些事情是一個(gè)很系統很全面的事情，政府現在已經(jīng)投入足夠的資金和政策支持，農民要有足夠信心的同時(shí)也要改變舊有的思維。
農村是一塊風(fēng)水寶地，每一地方都可以依據本地的地域特征和傳統的人文歷史來(lái)打造屬于自己的地域名片。比如安徽的鳳陽(yáng)小崗村，因為它是中國大包干家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的發(fā)源地。通過(guò)發(fā)展鄉村旅游，在這里你可以見(jiàn)識到現代化的生態(tài)農業(yè)；可以體驗到牛耕手鋤的老式傳統農耕畫(huà)面、也可以領(lǐng)略到籬笆墻茅草屋那種愜意的居住場(chǎng)景。鳳陽(yáng)花鼓向你展現古人謳歌美好生活的愿望，大包干帶頭人和新時(shí)期的優(yōu)秀村干部沈浩向你展示小崗村人大膽探索和艱苦奮斗的精神。小崗正因為擁有這樣獨特鄉村人文歷史吸引著(zhù)全國各地的游客前來(lái)觀(guān)光旅游，使小崗通過(guò)鄉村旅游發(fā)展了自己富裕的當地農民。所以說(shuō)發(fā)展鄉村旅游小崗村的成功也是一面可以很好借鑒的鏡子，當然每個(gè)地方的鄉村都有每個(gè)地方的不同，發(fā)展鄉村旅游都需要當地政府和農民去積極摸索實(shí)踐找出適應自己的發(fā)展模式。
最后真心希望我們中華大地上的每一個(gè)鄉村都能繁榮安康、農民安居樂(lè )業(yè)！
2. 旅游地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策略有哪些內容
包括：組織營(yíng)銷(xiāo)，產(chǎn)品組合，策劃宣傳?！ ∫?，組織營(yíng)銷(xiāo)： 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在組織開(kāi)展時(shí)，要做到以下幾項： 1、劃定銷(xiāo)售區域和范圍。營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理配合銷(xiāo)售人員劃定銷(xiāo)售的區域和范圍，以包干的方式，積極引導銷(xiāo)售人員拓展銷(xiāo)售面，銷(xiāo)售區域和范圍的分配要根據?？偷匿N(xiāo)售潛力，客戶(hù)的地理位置和類(lèi)別來(lái)加以分配。2、規定銷(xiāo)售指標。營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理根據飯店的銷(xiāo)售目標和政策制定銷(xiāo)售指標。銷(xiāo)售指標分為數量指標和質(zhì)量指標。數量指標有： ?。?）銷(xiāo)售數量，如客房銷(xiāo)售的天數，餐飲銷(xiāo)售額，平均房?jì)r(jià)，銷(xiāo)售收入等?！ 。?）銷(xiāo)售次數，每天或每月應進(jìn)行的銷(xiāo)售訪(fǎng)問(wèn)次數?！ 。?）銷(xiāo)售費用的指標與控制，每月銷(xiāo)售人員所涉及的銷(xiāo)售費用，如交通費和招待費用?！ ?，由于各銷(xiāo)售人員分管的客戶(hù)需求潛力不同，在規定銷(xiāo)售人員達到銷(xiāo)售數量的同時(shí)，要確定銷(xiāo)售的質(zhì)量標準，質(zhì)量標準有銷(xiāo)售人員的產(chǎn)品和銷(xiāo)售知識，銷(xiāo)售訪(fǎng)問(wèn)的效果，銷(xiāo)售人員的工作態(tài)度，工作能力以及與客戶(hù)的關(guān)系等?！ ?、銷(xiāo)售人員的成績(jì)評估。銷(xiāo)售管理人員應采取合適的途徑了解和獲取銷(xiāo)售人員工作的成績(jì)信息，制訂銷(xiāo)售人員每月上報"銷(xiāo)售報告"規則，了解銷(xiāo)售情況，及時(shí)反饋銷(xiāo)售信息?！ ?、編排合理的組織機構。營(yíng)銷(xiāo)部根據酒店客戶(hù)的地理位置和類(lèi)別綜合考慮，組織銷(xiāo)售人員按地理位置分工銷(xiāo)售，減少路途時(shí)間，提高工作效率。根據當前酒店的發(fā)展狀況，酒店營(yíng)銷(xiāo)要積極挖掘酒店產(chǎn)品的潛力，增加產(chǎn)品的吸引力，吸引賓客消費，招徠生意?！ 《?，產(chǎn)品組合： 酒店營(yíng)銷(xiāo)可根據企業(yè)的銷(xiāo)售要求，針對賓客的不同需要開(kāi)發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源，可開(kāi)設的組合產(chǎn)品方式有： ?。?）公務(wù)客人組合產(chǎn)品。針對公務(wù)客人的特殊服務(wù)，為公務(wù)客人提供優(yōu)惠：如免費在客房供應一籃水果，免費提供歡迎飲料，免費使用康樂(lè )中心的設施和器材，免費參加酒吧，歌舞娛樂(lè )活動(dòng)?！ 。?）會(huì )議組合產(chǎn)品。會(huì )議組合產(chǎn)品包括使用會(huì )議廳，會(huì )議休息時(shí)間供應點(diǎn)心咖啡，會(huì )議期間工作餐，按每人一個(gè)包價(jià)優(yōu)惠提供?！ 。?）家庭住宿組合產(chǎn)品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費加床，提供看管小孩服務(wù)，小孩免費使用康樂(lè )設施，餐廳提供兒童菜單?！ 。?）蜜月度假產(chǎn)品。蜜月度假產(chǎn)品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務(wù)，如一間布置漂亮的洞房，免費床前美式早餐，免費奉贈香檳酒，客房里供應鮮花、水果籃?！ 。?）婚禮組合產(chǎn)品。這類(lèi)產(chǎn)品主要針對當地居民市場(chǎng)，結合婚禮消費的形式，適應消費的心理，強調喜慶的氣氛，吸引消費：該產(chǎn)品組合內容有豪華級京式或廣式筵席，免費提供全場(chǎng)軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進(jìn)行曲，洞房花燭夜免費提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費美式早餐送到客房?！ 。?）周末組合產(chǎn)品。周末組合產(chǎn)品可吸引客人在一周工作之余，來(lái)休息和娛樂(lè )一下，因而需策劃組織一些娛樂(lè )體育活動(dòng)：如舉辦周末晚會(huì )、周末雜技演出等等，將娛樂(lè )性活動(dòng)加上飯店的食宿服務(wù)組合成價(jià)格便宜的包價(jià)產(chǎn)品?！ 。?）淡季度假產(chǎn)品。在營(yíng)業(yè)淡季時(shí)以一周、十天住宿加膳食以包價(jià)提供給客人。同時(shí)，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費享受娛樂(lè )活動(dòng)?！ 。?）特殊活動(dòng)組合產(chǎn)品。這類(lèi)組合產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)需要營(yíng)銷(xiāo)人員具有創(chuàng )造性及事實(shí)思維，設計出既新穎又在經(jīng)濟和銷(xiāo)售上可行的產(chǎn)品，可利用現有的設施和服務(wù)組織，如乒乓球、網(wǎng)球、保齡球賽等活動(dòng)，提高酒店的聲譽(yù)及形象?！ ∪?，策劃宣傳： 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)除開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、新活動(dòng)項目外，更要推出獨特的宣傳方式來(lái)吸引客源，這就要在廣告策劃推銷(xiāo)上多做文章?！ 。?）可選擇電視、電臺、報刊等媒體，經(jīng)常性地報道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動(dòng)項目等，提高賓客對酒店的感官印象?！ 。?）運用行業(yè)性雜志、報紙、旅行線(xiàn)路小冊子、指南、廣告傳單、直接信函等方式對酒店產(chǎn)品進(jìn)行宣傳?！ 。?）以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強影響面，營(yíng)造酒店的消費熱點(diǎn)，如邀請舉辦省市模特大賽，時(shí)裝秀；大型歌舞器樂(lè )演奏等促銷(xiāo)方式?！ 。?）設計推出啤酒節，菜肴賞品的方式提高酒店消費，增加效益?！ 【频隊I(yíng)銷(xiāo)不應局限在一個(gè)階段，拘泥于一種模式，沉迷于一種狀態(tài)，它必須以最敏銳、最超前、最獨到的嗅覺(jué)感官去創(chuàng )造和設計適宜于酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展的最佳經(jīng)營(yíng)模式，使酒店經(jīng)營(yíng)更趨完善，先進(jìn)及獨特，不致于在激烈的酒店業(yè)競爭中敗下陣來(lái)。
3. 旅游地產(chǎn)項目策劃
相對于歐美，鄉村農業(yè)旅游起步較晚的亞洲發(fā)達國家發(fā)展速度卻極其迅速。在城鄉居民對農業(yè)和農村需求旺盛的背景下，以體驗農村生活為主題的電視節目、雜志和報紙非常受歡迎。因此，鄉村旅游在該地區受到歡迎。
典型的代表是日本的大王山葵農場(chǎng)，它以拍攝由黑澤明導演的電影“夢(mèng)”而聞名全國，每年吸引約120萬(wàn)游客。
這種以媒體傳播為宣傳手段的鄉村旅游項目，也是鄉村旅游發(fā)展的方向之一。
4. 旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策略
旅游資源的發(fā)展不僅有利于保護傳統文化，形成獨特的文化特色，樹(shù)立獨特的文化形象，而且有利于豐富文化內涵，培育文化，樹(shù)立良好的主體形象。旅游資源的發(fā)展和旅游業(yè)的發(fā)展將有助于產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化和調整。下面我們來(lái)看看旅游資源開(kāi)發(fā)的主要內容包括哪些？這14個(gè)點(diǎn)需要了解！
1. 區域背景條件分析。包括旅游資源所在地的地理位置、自然條件、歷史沿革、社會(huì )經(jīng)濟基礎及制約因素。
2. 旅游資源的評價(jià)。根據旅游資源的調查進(jìn)行定性、定量評價(jià)，得出旅游資源的性質(zhì)、類(lèi)型、規模、特色、價(jià)值和開(kāi)發(fā)條件。
3. 旅游市場(chǎng)需求，預測與拓展規劃。旅游市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)包括現實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)，需要對旅游市場(chǎng)需求進(jìn)行規模、數量、客源地、吸引半徑的動(dòng)態(tài)預測，并制定相應的擴大客源地和開(kāi)拓各種旅游市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。
4. 旅游區發(fā)展的主題和形象。在以上規劃基礎上，確定旅游區開(kāi)發(fā)規劃的知道思想基本原則，性質(zhì)、特色、創(chuàng )意、策劃和總體構思，確定旅游區開(kāi)發(fā)規劃的主題，形成鮮明的旅游形象。
5. 用地結構功能區的劃分和線(xiàn)路組織。旅游用地結構組織分為三大類(lèi)，即直接為旅游者提供服務(wù)用地、旅游媒介物建設用地、間接為旅游者提供服務(wù)用地。功能區劃分原則要突出景觀(guān)的功能和特點(diǎn)。一般分為景觀(guān)觀(guān)賞區、休閑娛樂(lè )區、野外活動(dòng)區、療養度假區、服務(wù)中心區，專(zhuān)業(yè)園區。副食品供應區。自然保護區等功能區。設計這些功能區及其與外界聯(lián)系的路線(xiàn)。設計時(shí)需要考慮游覽的組織方式、游覽的交通工具的選擇與需求量，游覽時(shí)間的安排及游覽路線(xiàn)的安排。
6. 旅游服務(wù)設施規劃。包括旅行社、旅游飯店、醫療保健、商業(yè)服務(wù)、休養設施的呢個(gè)現狀評價(jià)，層次分布、規模與預測等方面的規劃。
7. 旅游基礎設施規劃。旅游交通規劃、電力能源規劃、郵政電信通信規劃、給水排水規劃、污物處理規劃、綠湖規劃、防洪規劃等、
8. 旅游環(huán)境容量分析和環(huán)境規劃。保羅旅游環(huán)境容量分析、環(huán)境保護與可持續發(fā)展、保護區的劃分和保護重點(diǎn)等內容。
9. 旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規劃。旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)要適應市場(chǎng)需求，喲啊、需當地經(jīng)濟開(kāi)持續發(fā)展水平相適應，抓住時(shí)機進(jìn)行推銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)要有超前意識，做到“人無(wú)我有”、“人有我優(yōu)”或“人優(yōu)我特”。
10. 從業(yè)人員培訓計劃。包括人力資源現狀，需求預測與人才培養的指導思想和目標。在規劃是就應該考慮所需的旅游服務(wù)人員的數量以及類(lèi)型。
11. 旅游信息網(wǎng)絡(luò )規劃。包括信息網(wǎng)絡(luò )開(kāi)發(fā)的指導思想、工程規劃和開(kāi)發(fā)策略。
12. 分歧規劃和投資效益評估。包括分期規劃建設項目、旅游投資規劃、投資效益分析、綜合評價(jià)。
13. 旅游管理規劃。包括旅游區投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)方面的管理體制及管理機構的設置，管理職能和政策法律的制定等，以保證旅游資源開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。
14. 旅游規劃的圖件。一般包括旅游資源分布圖、交通位置圖、開(kāi)發(fā)現狀圖、總體規劃圖、用地規劃圖、保護規劃圖、綠地規劃圖、游覽路線(xiàn)圖、工程管線(xiàn)圖、旅游服務(wù)設施圖、分期規劃圖、部分詳規圖。
5. 旅游地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策略有哪些方面
發(fā)展鄉村旅游的條件
1、發(fā)展鄉村觀(guān)光旅游要有較豐富的農業(yè)資源基礎。農業(yè)資源是農業(yè)自然資源和農業(yè)經(jīng)濟資源的總稱(chēng)。農業(yè)自然資源含農業(yè)生產(chǎn)可以利用的自然環(huán)境要素，如土地資源、水資源、氣候資源和生物資源等。農業(yè)經(jīng)濟資源是指直接或間接對農業(yè)生產(chǎn)發(fā)揮作用的社會(huì )經(jīng)濟因素和社會(huì )生產(chǎn)成果，如農業(yè)人口和勞動(dòng)力的數量和質(zhì)量、農業(yè)技術(shù)裝備、交通運輸、通信、文教和衛生等農也基礎設施等。
2、發(fā)展觀(guān)光農業(yè)要有較豐富的旅游資源。觀(guān)光農業(yè)的開(kāi)發(fā)與本地旅游發(fā)展的基礎密切相關(guān)。旅游發(fā)展條件良好的地區，其旅游業(yè)的發(fā)展帶來(lái)大量的游客，才會(huì )有較多的機會(huì )發(fā)展觀(guān)光農業(yè)。在分析區域旅游發(fā)展基礎時(shí)，應著(zhù)重考慮旅游資源的類(lèi)型、特色、資源組合、資源分布及其提供的旅游功能，同時(shí)注意外圍旅游資源的狀況。
3、發(fā)展觀(guān)光農業(yè)要有較明確的目標和市場(chǎng)定位。觀(guān)光農業(yè)是按市場(chǎng)動(dòng)作，追求回報率的，任何觀(guān)光產(chǎn)品都應該具有市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)。就我國當前發(fā)展趨勢來(lái)看，觀(guān)光農業(yè)主要客源為對農業(yè)及農村生活不太熟悉又對之非常感興趣的城市居民。因此，觀(guān)光農業(yè)首先應當作為城市居民休閑的“后花園”，即市民利用雙休日、假期進(jìn)行短期、低價(jià)旅游，作為休閑娛樂(lè )、修身養性的好去處。
4、發(fā)展觀(guān)光農業(yè)要有明確的區位選擇。區位因素與游客數量具有正相關(guān)關(guān)系。成功的觀(guān)光農業(yè)園應該選擇以下幾種區位:一是城市化發(fā)達地帶，具有充足的客源市場(chǎng)。二是特色農業(yè)基地，農業(yè)基礎比較好，特色鮮明。三是旅游景區附近，可利用景區的客源市場(chǎng)，吸引一部分游客。四是度假區周?chē)?，開(kāi)展農業(yè)度假形式。
6. 旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式
對于房地產(chǎn)自持究竟是什么概念？隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷轉型，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始轉變，從傳統的商品住宅開(kāi)發(fā)，到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大型綜合體以及旅游地產(chǎn)等新型模式開(kāi)發(fā)。
這些大型商業(yè)地產(chǎn)項目、寫(xiě)字樓項目一般都被開(kāi)發(fā)商自持，自運營(yíng)或由第三方專(zhuān)業(yè)團隊負責運營(yíng)。
目前市場(chǎng)上基本都以這種模式為主，即通過(guò)長(cháng)期的租金獲利從而取代短期的產(chǎn)權買(mǎi)賣(mài)。當然整個(gè)市場(chǎng)也還是存在開(kāi)發(fā)商還是選擇傳統的銷(xiāo)售模式，開(kāi)發(fā)，然后出售。
7. 旅游地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略
、拒絕廣撒網(wǎng)，精準布局鎖定目標客戶(hù)
旅游地產(chǎn)項目的異地拓客要放眼全國，但是資源有限，必須根據項目定位和特點(diǎn)在空間、時(shí)間、人群的三個(gè)方面劃定范圍實(shí)現精準鎖定目標客戶(hù)。
1、空間：根據項目定位鎖定目標區域與城市
在空間上鎖定異地拓客目標范圍上，要根據項目定位、體量、所處位置來(lái)鎖定目標區域，比如2013年山東的海濱旅游度假旗艦項目“碧桂園·十里金灘（現名濱海城，下同）”開(kāi)盤(pán)“會(huì )戰”，需要面向全國推廣，因此定下了“1+6+3+N”的拓客布局。即以青島為據點(diǎn)（一個(gè)中心城市）覆蓋山東省內6個(gè)輻射市及三個(gè)展廳（位于北京、上海、沈陽(yáng)的3個(gè)旗艦展廳），全國眾兄弟樓盤(pán)發(fā)動(dòng)為支撐的客戶(hù)收集布局。
碧桂園在廣東惠州的度假項目十里銀灘重點(diǎn)區域卻是由深圳拓展珠三角到廣東省，以及東北和香港兩個(gè)地區為主。
碧桂園海南旅游項目，碧桂園·椰城，主要區域鎖定在大西南和東北三省。而碧桂園超級旗艦海外度假項目森林城市，剛開(kāi)始則鎖定國內13個(gè)主要中心城市，以IEC展廳為據點(diǎn)進(jìn)行異地拓客。
2、時(shí)間：不同項目的最佳拓客時(shí)機不一樣
不同項目拓客的時(shí)機不一樣，比如北方濱海度假項目十里金灘，夏天5-10月是黃金時(shí)機，碧桂園會(huì )在這段時(shí)間集中全集團精英資源進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)和拓客。但是南方的十里銀灘項目和海南島項目，冬天才是最佳拓客時(shí)機。
此外，不同時(shí)機，目標區域也會(huì )變化，比如初冬霧霾嚴重，海南項目主打霧霾重災區華北，緊抓霧霾痛點(diǎn)拓客。隨著(zhù)氣候變冷，重點(diǎn)變成東北地區，南方溫暖更有吸引力。去年年初，碧桂園在北京新京報、重慶晨報、鄭州大河報、黑龍江省生活報等推出《全國人民請注意：碧桂園“送機票”免費來(lái)海南過(guò)大年》新聞。
3、人群：旅游地產(chǎn)客戶(hù)的4類(lèi)人群及其特征
鎖定了時(shí)間、空間，接下來(lái)還有鎖定目標人群，購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的客戶(hù)主要有4類(lèi)人群：
①異地置業(yè)第一主力，即商務(wù)人士，比較關(guān)注性?xún)r(jià)比：
②異地養老者，40-60歲為主，比較關(guān)注健康配套和自然環(huán)境；
③投資型置業(yè)者，比較關(guān)注升值潛力和代租服務(wù)；
④社會(huì )精英與各類(lèi)名人，比較關(guān)注項目自然資源和配套。
不同類(lèi)型的客戶(hù)購房動(dòng)機不一樣，所處行業(yè)不一樣，衣食住行習慣不一樣，只有了解透徹，才能拓客時(shí)找到他們。
二、拓客執行策略，碧桂園異地拓客8大絕招
在時(shí)間、空間、人群鎖定了客戶(hù)，具體拓客實(shí)踐中碧桂園是如何拓客的呢？
1、展廳、展點(diǎn)+房展會(huì )及其他展會(huì )+VR等新技術(shù)
旅游地產(chǎn)因為項目距離遠，首先要解決的是客戶(hù)觸達問(wèn)題，等客戶(hù)上門(mén)，只能坐以待斃，必須主動(dòng)出擊，走出去。
（1）展廳、展點(diǎn)、IEC
碧桂園的主要度假項目都在其核心城市設置有城市展廳，比如十里銀灘的深圳旗艦展廳、哈爾濱展廳、香港展廳、世聯(lián)展廳等。十里金灘青島南京路展廳，以及森林城市遍布全國各大中心城市的IEC展廳。
展廳的作用是方便客戶(hù)到達了解，更重要的以展廳為據點(diǎn)進(jìn)行常規拓客，比如派單、陌拜、攔截等。對于沒(méi)有展廳的城市，碧桂園也會(huì )派銷(xiāo)售人員前去拓客，比如十里金灘對于項目周邊的城市青榮煙威（青島、榮成、煙臺、威海）以及濟南都會(huì )派銷(xiāo)售連隊去拓客，主動(dòng)觸達客戶(hù)。
除展廳外，碧桂園還會(huì )在各大商圈設置臨時(shí)展點(diǎn)，比如十里銀灘在深圳中心區購物中心益田假日廣場(chǎng)設置過(guò)臨時(shí)展廳，此外，開(kāi)盤(pán)前十里銀灘還在碧桂園廣東的十一大項目?jì)仍O立展點(diǎn)巡展，共蓄客1485臺。
（2）房展會(huì )及其他展會(huì )
房展會(huì )是購房人群較為集中的場(chǎng)所和時(shí)間段，旅游地產(chǎn)應該抓住機會(huì )，十里銀灘曾參加了深圳春季房交會(huì )、天津春季房交會(huì )、長(cháng)沙發(fā)展會(huì )，并在展廳設計一些沙灘、帆船體驗，讓客戶(hù)如同身臨其境。除房展會(huì )，十里銀灘還參加了中國（杭州）第十一屆最佳人居環(huán)境展覽會(huì )、中國深圳國際家居裝飾展覽會(huì )等展會(huì )。
（3）直播、VR等新技術(shù)
即使有展廳也難以讓客戶(hù)體驗項目，早期靠視頻和精美畫(huà)冊，十里銀灘邀請了湯唯拍攝視頻制作精美畫(huà)冊。微信時(shí)代，十里金灘又率先使用了微樓書(shū)、H5動(dòng)畫(huà)樓書(shū)、360°全景看房等。去年森林城市項目，邀請村長(cháng)李銳玩轉VR直播，利用新技術(shù)讓客戶(hù)便捷了解項目。
2、把賣(mài)房變成一場(chǎng)優(yōu)惠旅行
除了自己走出去，還要想辦法把客戶(hù)吸引到項目，最常見(jiàn)的就是把項目打包成旅游路線(xiàn)，提供旅行補貼吸引客戶(hù)到訪(fǎng)，和旅行機構合作，讓其幫忙帶客。十里金灘曾舉辦過(guò)“萬(wàn)人登島”旅行計劃。
碧桂園把森林城市包裝成新馬旅游團的旅行路線(xiàn)，給予巨額補貼，基本上對每一個(gè)到訪(fǎng)的游客采用30%-35%的資金補貼，以保證每個(gè)月都有8000人來(lái)到售樓處。
3、造節：大型節慶活動(dòng)吸引客戶(hù)到訪(fǎng)
大型活動(dòng)也是旅游地產(chǎn)常見(jiàn)吸引到訪(fǎng)的手段，最早是雅居樂(lè )清水灣制造的各種項目節日，啤酒節、風(fēng)箏節、椰子節等。碧桂園·十里金灘連續舉辦了好幾屆海灘國際狂歡節，活動(dòng)內容豐富，甚至邀請歌星吉克雋逸助陣。
4、異地活動(dòng)：大型活動(dòng)與活動(dòng)嫁接
項目現場(chǎng)活動(dòng)吸引客戶(hù)數量有限，活動(dòng)也要主動(dòng)走進(jìn)客戶(hù)，去到各大城市舉辦活動(dòng)進(jìn)行拓客?；顒?dòng)主要是兩種形式，自行舉辦與活動(dòng)嫁接。
森林城市聯(lián)手德云社在北京連續舉辦三場(chǎng)相聲專(zhuān)場(chǎng)，在上海舉辦“綠光盛典”活動(dòng)，不少客戶(hù)到場(chǎng)。此外，十里銀灘開(kāi)盤(pán)前還在全國各大城市舉辦專(zhuān)場(chǎng)推介會(huì )。
除了自己舉辦活動(dòng)，還可以于各類(lèi)機構合作進(jìn)行活動(dòng)嫁接，十里銀灘開(kāi)盤(pán)前嫁接了沈陽(yáng)國學(xué)講座活動(dòng)、深圳飯店協(xié)會(huì )理事活動(dòng)、深圳電子行業(yè)協(xié)會(huì )理事會(huì )活動(dòng)等。
5、分銷(xiāo)體系：1000多家分銷(xiāo)商，平安幫忙來(lái)賣(mài)房
讓分銷(xiāo)商幫忙異地拓客也是碧桂園慣用的技巧，整合中介、代理、電商、旅行機構、裝修機構、移民機構等各類(lèi)渠道，建立強大的分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )。
十里金灘項目曾有1000多家分銷(xiāo)商，覆蓋全國各地。2015年，11月30日，由碧桂園IEC主辦的“森林城市中國區分銷(xiāo)渠道啟動(dòng)大會(huì )”，簽約上千家分銷(xiāo)代理。2016年7月6日，森林城市“掘金海外，賺翻新馬”千人分銷(xiāo)啟動(dòng)大會(huì )召開(kāi)。此外各區域還積極拓展自己的分銷(xiāo)商網(wǎng)絡(luò )。
碧桂園給分銷(xiāo)商的傭金點(diǎn)數非常高，且簽約的協(xié)議無(wú)罰則，代理商不存在簽約風(fēng)險，對分銷(xiāo)商吸引力度大，很容易壯大分銷(xiāo)商隊伍。
此外，平安入股碧桂園后，平安金融業(yè)務(wù)人員成為森林城市的銷(xiāo)售人員，中國最具影響力的房地產(chǎn)電商平臺之一平安好房成為其分銷(xiāo)平臺。
碧桂園除了廣泛的分銷(xiāo)商，其置業(yè)顧問(wèn)也可以成為分銷(xiāo)商，自己發(fā)展下線(xiàn)分銷(xiāo)商和經(jīng)紀人。
6、全球700+兄弟項目聯(lián)動(dòng)。帶客+業(yè)績(jì)任務(wù)攤派
碧桂園在全球都有700多個(gè)樓盤(pán)項目，有大量的異地業(yè)主資源，旅游項目充分挖掘這些兄弟項目的業(yè)主和客戶(hù)資源。簡(jiǎn)單的讓兄弟項目幫忙群發(fā)短信，社區海報、橫幅、桁架宣傳，對現有活動(dòng)進(jìn)行植入，或者舉辦業(yè)主專(zhuān)場(chǎng)推介會(huì )。重一點(diǎn)，直接讓各個(gè)項目攤派帶客任務(wù)和銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，700多項目幫忙旅游項目賣(mài)房，力量非同小可。
7、鳳凰通：超300萬(wàn)業(yè)主+全民營(yíng)銷(xiāo)幫賣(mài)房
除了700多個(gè)樓盤(pán)，碧桂園還有超過(guò)300萬(wàn)的業(yè)主資源，非常方便對他們進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，挖掘出大量客戶(hù)。此外，這些人還可以通過(guò)碧桂園鳳凰通成為碧桂園的經(jīng)紀人，幫忙賣(mài)度假項目的房子，300多萬(wàn)的業(yè)主經(jīng)紀人不可小覷，另外還有鳳凰通600萬(wàn)全民經(jīng)紀人（和業(yè)主有重疊部分），經(jīng)紀人軍團規模大到嚇人。
8、金融產(chǎn)品：送房寶——以利誘客
購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的投資客不少，喜歡投資，碧桂園海南旅游項目珊瑚宮殿與匯聯(lián)金融合作，推出“送房寶”在內的一系列投資理財基金產(chǎn)品。銷(xiāo)售員帶上這些新式“武器”去各個(gè)重點(diǎn)城市維護老業(yè)主，并拓展新客戶(hù)——無(wú)論是老業(yè)主還是新客戶(hù)，只要購買(mǎi)珊瑚宮殿的金融產(chǎn)品即可以以極低的費用，甚至免費登島旅游。
結語(yǔ)
金九銀十是旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售的黃金時(shí)期，可以學(xué)習碧桂園進(jìn)行異地拓客，在空間、時(shí)間、人群范圍內鎖定目標客戶(hù)，再通過(guò)8大異地拓客絕招實(shí)現高效拓客，進(jìn)而抓住金九銀十的銷(xiāo)售黃金契機。
8. 旅游資源開(kāi)發(fā)策略有哪些
開(kāi)拓大學(xué)生旅游市場(chǎng)的可行性
（一）大學(xué)生人數多，基數大
自1999年教育制度改革以來(lái)，全國各高校連年擴招，在校本專(zhuān)科學(xué)生人數日益增多?！暗?003年年底，全國高校在校大學(xué)生人數己經(jīng)達到1108. 6萬(wàn)人。根據“十五”教育規劃，高等教育到2005年進(jìn)入大眾化階段，適齡青年上大學(xué)的比例達到15%，到2010年已經(jīng)達到20%”。龐大的大學(xué)生消費市場(chǎng)已逐漸成為旅游企業(yè)必爭的重要陣地，前景看好。
（二）大學(xué)生旅游動(dòng)機強烈
而且大學(xué)生群體年齡段一般都在18-24歲。作為年輕人，追求新鮮、追求刺激、探索精神強，不甘于墨守成規，易接受新事物，而旅游作為新的生活方式更易被年輕人所接受?！按髮W(xué)時(shí)期是學(xué)生由象牙塔走向社會(huì )的過(guò)渡期，社會(huì )經(jīng)驗不豐富，往往對外界充滿(mǎn)好奇心。據一項大學(xué)生出游情況調查顯示，“當問(wèn)及是否愿意出去旅游時(shí)，有51.6%的被訪(fǎng)者回答愿意，45.2%的被訪(fǎng)者回答正在考慮中，只有3.2%的被訪(fǎng)者明確表示不愿意，山此可見(jiàn):大學(xué)生對旅游持有非?？隙ǖ膽B(tài)度，出游愿望強烈”。旅游已是大學(xué)生最為喜愛(ài)的休閑方式之一。
（三）大學(xué)生閑暇時(shí)間較多
我國大學(xué)生除了有法定的節假日外，還有傳統的寒暑假，大約有172天假期，約占全年的47％；此外，教育部門(mén)還為大學(xué)生提供許多社會(huì )實(shí)踐和自我學(xué)習時(shí)間。因此，大學(xué)生有非常充裕的時(shí)間旅游，并且在旅游時(shí)間的選擇上有很大的自由度。
（四）大學(xué)生可支配收入日益增多
以往，由于大學(xué)生旅游消費水平較低，旅游企業(yè)可獲經(jīng)濟效益較低，造成大學(xué)生旅游市場(chǎng)不受重視?，F今，由于家庭的經(jīng)濟支持增加、參加勤工儉學(xué)、各種獎學(xué)金支持等原因，大學(xué)生經(jīng)濟狀況得到了較大改善，大學(xué)生已經(jīng)初具出游的經(jīng)濟條件。據新華網(wǎng)報道，旅游消費已是大學(xué)生消費的熱點(diǎn)，如武漢大學(xué)生一年的旅游費用最高達到1000元以上，最低的也在100元左右。
（五）旅游基礎設施日趨完善
我國旅游業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已經(jīng)具備了相當規模，基本能滿(mǎn)足中國旅游市場(chǎng)發(fā)展的需要。其中青年旅館、大學(xué)生旅游網(wǎng)等與大學(xué)生旅游市場(chǎng)相關(guān)的旅游基礎設施開(kāi)始嶄露頭角，并得到市場(chǎng)的肯定。這都為大學(xué)生旅游市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)提供了一定的物質(zhì)基礎。
可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)是完全可行的。旅游企業(yè)只要根據大學(xué)生旅游市場(chǎng)的特征，采取合理的開(kāi)發(fā)策略，必將會(huì )形成“井噴式”的大學(xué)生旅游熱潮，其潛在的經(jīng)濟效益必定被激發(fā)，形成一定的規模效益。
二、大學(xué)生旅游市場(chǎng)的特征
大學(xué)生旅游市場(chǎng)是旅游市場(chǎng)的一個(gè)特殊細分市場(chǎng)，它具有較明顯的消費群體特征雷同的特點(diǎn)，這使企業(yè)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中易于降低開(kāi)發(fā)成本。但同時(shí)它還有著(zhù)區別于其他旅游細分市場(chǎng)的特征：
（一）講究經(jīng)濟，相對更加重視旅游經(jīng)歷
大學(xué)生目前大多仍為消費者，可用于個(gè)人自由支配的資金不多，屬于非強勢消費群體，因而對價(jià)格較為敏感，在旅游過(guò)程中對物質(zhì)要求不高，講究經(jīng)濟實(shí)惠，特別是吃、住方面只要得到基本滿(mǎn)足即可。此外，大學(xué)生長(cháng)期在學(xué)校生活，對外面的世界充滿(mǎn)好奇，旅游中的各種經(jīng)歷都是他們津津樂(lè )道的事，因而他們更加重視旅游過(guò)程中的經(jīng)歷和感受。
（二）旅游目的以觀(guān)光和休閑度假為主
由于在校大學(xué)生受經(jīng)濟條件限制，他們的出游多以短期到鄰近地區為主?！吨袊糜螆蟆穼Ρ本└咝５膶?zhuān)項抽樣調查顯示，大學(xué)生選擇出游天數多以2～4天為主，比例總和占74.7％。因大學(xué)生生活經(jīng)歷少，對學(xué)校和家庭以外的事物新奇，他們旅游時(shí)多選擇與日常生活反差較大的自然風(fēng)景類(lèi)的旅游目的地。
（三）出游方式多以自組群體為主
大學(xué)生的自我意識和獨立意識較強，外出旅游多不愿受限于現行的旅行社線(xiàn)路和組團安排。因而一到假期，高校就會(huì )出現五花八門(mén)的尋“伴”旅游啟事。武漢大學(xué)旅行社曾對4所高校進(jìn)行市場(chǎng)調查，結果顯示大學(xué)生出游的意愿在95％以上，近90％的大學(xué)生有出游經(jīng)歷。然而這其中絕大部分都是自組旅游，參團出游的大學(xué)生卻是寥寥無(wú)幾。有關(guān)調查也證實(shí)，大學(xué)生出行外地喜歡結伴而行，在人數組合上以2—7人居多，達到74％，其性別構成上是兩性搭配占絕大多數。
（四）大學(xué)生從眾心理顯著(zhù)，信息傳遞迅速
大學(xué)生作為一個(gè)集中的旅游群體，旅游決策易受同學(xué)或朋友等相關(guān)群體影響。再加上旅游信息不對稱(chēng)等原因，大學(xué)生旅游常常沒(méi)有充分的前期準備，情緒易波動(dòng)，從眾心理顯著(zhù)；同時(shí)，由于市場(chǎng)集中，群體間聯(lián)系廣泛，旅游信息傳遞迅速。
（五）大學(xué)生容易接受新產(chǎn)品、新消費和新的生活方式
他們消費心理、消費習慣尚不穩定，消費需求具有較大彈性和可誘導性；他們感性消費、個(gè)性消費、群體消費、社交娛樂(lè )傾向明顯，因此旅行社可以充分利用這一點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的產(chǎn)品推銷(xiāo)。
三、大學(xué)生旅游市場(chǎng)存在的問(wèn)題
大學(xué)生旅游市場(chǎng)因其蘊含的巨大潛力已成為業(yè)內商家關(guān)注的亮點(diǎn)，但在經(jīng)歷了幾年的研究與開(kāi)發(fā)之后，大學(xué)生旅游市場(chǎng)并沒(méi)有發(fā)生顯著(zhù)的變化，反而似乎已變?yōu)樽屄糜纹髽I(yè)望市興嘆的“雞肋”。
筆者認為這主要由于固有觀(guān)念的束縛，旅行社和大學(xué)生雙方溝通不足，旅行社不能從大學(xué)生這個(gè)龐大的消費群體中為汲取客觀(guān)的經(jīng)濟利益。再加上政府及職能部門(mén)的原因，使得大學(xué)生不能享受到很好的旅游產(chǎn)品。
究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：
（一）旅行社的推廣方式不被大學(xué)生接受，缺少主動(dòng)性
許多中小旅行社沒(méi)有足夠的工作人員和相應的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )。絕大多數的旅行社都是一個(gè)工作人員負責多項工作，在這種情況卜，根本沒(méi)有足夠的人力為大學(xué)生設計旅游路線(xiàn)。旅行社向大學(xué)生推出的旅游路線(xiàn)沒(méi)有體現出大學(xué)生的特色。因此，導致了大學(xué)生旅游仍處于停滯階段。開(kāi)發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)是一個(gè)復雜的過(guò)程，需要做大量的市場(chǎng)研究、分析等工作。前期投入大，增加了旅行社的風(fēng)險。加之難以設計出有吸引力的線(xiàn)路，利潤又太薄，認為是出力不討好，因此對這一領(lǐng)域的開(kāi)拓熱情不高。
（二）大學(xué)生不愿跟旅行社的團隊走
大學(xué)生不愿跟旅行社的團隊走的主要原因一般有兩個(gè)，那就價(jià)格高和線(xiàn)路不符合其要求他們追求自由，張揚個(gè)性，不滿(mǎn)足于一般的旅游景點(diǎn)，更喜歡去一些帶有探險性質(zhì)的“超常規”景點(diǎn)，旅行社普遍缺乏與之相適應的產(chǎn)品。同時(shí)，大學(xué)生的旅游消費水平普遍較低也成了制約的因素。所以相對于他們認為不自由、花錢(qián)多的隨團旅行來(lái)說(shuō)，似乎更喜歡自己組織旅游。他們理想的旅游方式是：旅游的地方有相識的同學(xué)在，或是同學(xué)的家在那里，這樣一來(lái)可以解決吃住及安全問(wèn)題，若是同學(xué)在那里讀書(shū)也行，學(xué)生宿舍里擠一擠，食堂里“蹭一蹭”，還有免費導游。
（三）小旅行社在校園存在非法操作，造成負面影響
小旅行社存在非法操作。與正規旅行社忽視大學(xué)生市場(chǎng)相反，一些小旅行社瞄準了不被看好的這塊“蛋糕”，開(kāi)始攻占學(xué)生旅游市場(chǎng)。但是黃金周期間校園里張貼的旅游信息中有不少虛假廣告，吸引學(xué)生上當的同時(shí)，嚴重擾亂了市場(chǎng)。據了解，這些小旅行社推出的超低報價(jià)吸引了不少學(xué)生，有的是交通和食宿上極為精簡(jiǎn)，確實(shí)能省出一部分錢(qián)來(lái)，但有很多是旅游過(guò)程中一些費用要學(xué)生再次支付，總的算下來(lái)并不便宜。這些不規范的操作使大學(xué)生的安全和合法利益都得不到保障。這在大學(xué)生中間產(chǎn)生了很大的負面影響，對旅行社的信任度下降。
（四）政府及相關(guān)職能部門(mén)的原因
政府及相關(guān)職能部門(mén)表現為認識上出現誤區，對大學(xué)生旅游市場(chǎng)重視不夠，宣傳促銷(xiāo)不足。人們普遍認為大學(xué)生是一個(gè)低消費群體，相關(guān)職能部門(mén)為了片面追求經(jīng)濟效益，而忽略了大學(xué)生旅游市場(chǎng)所帶來(lái)的社會(huì )效益和生態(tài)效益。出于安全問(wèn)題和健康問(wèn)題的考慮，政府部門(mén)對學(xué)生旅游往往采取保守的態(tài)度，不主張學(xué)生出游，這一方面壓抑了學(xué)生的旅游需求，另一方面使旅游企業(yè)不能放手大膽地去做學(xué)生旅游市場(chǎng)。學(xué)生旅游市場(chǎng)沒(méi)有得到重視和鼓勵，缺乏一個(gè)寬松的發(fā)育環(huán)境，使學(xué)生旅游市場(chǎng)陷入發(fā)展的不良循環(huán)。另外，高校的學(xué)生工作部門(mén)對大學(xué)牛出游缺少必要的引導.學(xué)生出游具有很大的盲目性。
四開(kāi)拓大學(xué)生旅游的措施
根據大學(xué)生旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)和問(wèn)題，結合周邊大學(xué)生的實(shí)際情況，我們可以制訂以下方案開(kāi)開(kāi)拓大學(xué)生的旅游市場(chǎng)
（一）采取“開(kāi)拓重點(diǎn)、機動(dòng)靈活、薄利多銷(xiāo)、誠信為本”的開(kāi)發(fā)思路
?。?）開(kāi)拓重點(diǎn)。大學(xué)生旅游市場(chǎng)潛力巨大，但在開(kāi)發(fā)的時(shí)候，也應開(kāi)拓重點(diǎn)旅游市場(chǎng)，才能取得事半功倍的成效。大學(xué)生旅游市場(chǎng)中最具開(kāi)發(fā)潛力的重點(diǎn)市場(chǎng)有三：一是大學(xué)生的春游和秋游市場(chǎng)。在我國高校中，每年春秋季以班級為單位的集體旅游已形成一種傳統，其中又以大一的學(xué)生最為活躍，組織集體旅游的可能性和頻率性較高；二是經(jīng)濟條件較好的大學(xué)生。他們大都具有較強的旅游動(dòng)機，出游條件較為成熟，且旅游消費也較大；三是高年級大學(xué)生。高年級大學(xué)生比低年級大學(xué)生思想更成熟，行為更獨立，旅游傾向更強烈。
?。?）機動(dòng)靈活。大學(xué)生思想活躍，精力旺盛，旅游動(dòng)機多樣化且追求個(gè)性化，在開(kāi)發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)時(shí)要機動(dòng)靈活。一是在旅游產(chǎn)品的組合上機動(dòng)靈活。吃、住、行、游、娛、購項目分別列示，供大學(xué)生根據自身情況，自由選擇，自由組合，形成短、中、長(cháng)線(xiàn)的包價(jià)旅游或小包價(jià)旅游，甚至零包價(jià)旅游；二是旅游方式多樣化。針對大學(xué)生不同的需求，設計多種可選擇的旅游方式，如遠足、自行車(chē)、輪船、火車(chē)等，也可將它們進(jìn)行組合；三是組團要機動(dòng)靈活。大學(xué)生出游前大都需要找志同道合的出游者，尤其是女生。旅游企業(yè)完全可以根據各自的特點(diǎn)，推行自組旅游團。
（3）薄利多銷(xiāo)。大學(xué)生旅游市場(chǎng)集中，規模較大且對價(jià)格較為敏感。旅游企業(yè)要取得較大的經(jīng)濟效益，必須利用它的市場(chǎng)特點(diǎn)，降低成本，實(shí)行薄利，取得價(jià)格優(yōu)勢，才能激發(fā)市場(chǎng)，實(shí)現規模開(kāi)發(fā)，取得良好的經(jīng)濟效益。
（4）誠信為本。大學(xué)生出游顧慮較多，同時(shí)對事物的懷疑心較重。旅游企業(yè)要培育和建立穩定的大學(xué)生消費群體，必須以誠信為本，為消費者創(chuàng )造良好的消費經(jīng)歷，樹(shù)立誠實(shí)可信的企業(yè)形象。
（二）.推出多種符合大學(xué)生需求的旅游產(chǎn)品
推出多種有特色的旅游產(chǎn)品，滿(mǎn)足大學(xué)生旅游者的需要，這是從根本上有效地開(kāi)發(fā)大學(xué)生旅游市場(chǎng)的途徑?；诖髮W(xué)生心理和生理的特點(diǎn)，以下旅游產(chǎn)品值得關(guān)注：
（1）修學(xué)旅游。許多大學(xué)生把閑暇時(shí)間作為增長(cháng)知識、開(kāi)闊視野的時(shí)機。他們出游常常帶著(zhù)一定的學(xué)習目的。旅游企業(yè)可設計一些學(xué)習目的較強、能增進(jìn)社會(huì )實(shí)踐經(jīng)驗和開(kāi)拓眼界的修學(xué)旅游，如英語(yǔ)學(xué)習的夏令營(yíng)、革命根據地的考察游、少數民族地區的文化采風(fēng)游等等。
（2）體育旅游。大學(xué)生精力充沛，活潑好動(dòng)，多數酷愛(ài)體育運動(dòng)，可根據這一特點(diǎn)開(kāi)展具有健身和娛樂(lè )性的旅游活動(dòng)，如滑雪、游泳、沖浪、沙灘排球等。這些體育活動(dòng)都可成為體育旅游的賣(mài)點(diǎn)。
（3）探險旅游。大學(xué)生追求個(gè)性化，喜愛(ài)標新立異，且好奇心重，喜歡進(jìn)行探險或令人驚心動(dòng)魄的旅游活動(dòng)。旅游企業(yè)在安全有保障的條件下，可開(kāi)展漂流、攀巖、探秘等探險旅游活動(dòng)。
（4）生態(tài)旅游。新時(shí)代的大學(xué)生環(huán)保意識很強，許多高校還成立了環(huán)保社團。針對大學(xué)生崇尚自然、保護環(huán)境的心態(tài)，設計生態(tài)旅游產(chǎn)品，一定會(huì )得到大學(xué)生的青睞。
（三）.合理定價(jià)旅游產(chǎn)品
因經(jīng)濟條件有限，大學(xué)生對價(jià)格比較敏感，大學(xué)生出游人數隨價(jià)格變動(dòng)彈性較大。只有合理的定價(jià)，才能激發(fā)更多的大學(xué)生出游，形成規模市場(chǎng)。合理的定價(jià)主要包括：
（1）明碼實(shí)價(jià)。明碼實(shí)價(jià)能令消費者感到誠實(shí)可信，增強大學(xué)生的出游信心。若設置多種折扣，只會(huì )增加他們對旅游企業(yè)利潤的懷疑，促使他們放棄通過(guò)旅游企業(yè)來(lái)安排旅游行程的可能。
（2）根據不同的時(shí)間和空間制定不同的價(jià)格。旅游景區有熱、溫、冷景區之分，旅游時(shí)間有旺、淡季之分。旅游企業(yè)應根據出游時(shí)間和空間的不同，制定不同的價(jià)格。這樣既可利用淡季和溫、冷景區的優(yōu)惠價(jià)格吸引大學(xué)生，又可充分合理利用旅游資源，調節旅游企業(yè)的經(jīng)濟收益結構。
（3）根據可選擇的旅游項目分別標價(jià)，既可降低旅游產(chǎn)品的直觀(guān)價(jià)格，又可讓大學(xué)生根據自身經(jīng)濟條件選擇旅游項目，使其從心理上更能關(guān)注旅游產(chǎn)品。
（四）.采取多種旅游促銷(xiāo)方式
大學(xué)生從眾心理顯著(zhù)，信息傳遞快。旅游企業(yè)在旅游促銷(xiāo)中，可利用這一特點(diǎn)，采用一些低成本的促銷(xiāo)方式，可取到較為良好的效果。
（1）與高校社團合作。目前，我國高校內社團組織十分活躍，許多學(xué)校還專(zhuān)門(mén)成立旅游協(xié)會(huì )。旅游企業(yè)完全可以與旅游協(xié)會(huì )或其他社團合作，深入大學(xué)生內部，開(kāi)拓大學(xué)生旅游市場(chǎng)。
（2）培養學(xué)生直銷(xiāo)點(diǎn)?，F在的大學(xué)生大都積極尋求打工兼職的機會(huì )，鍛煉自己。旅游企業(yè)可聘用他們尤其是旅游專(zhuān)業(yè)的大學(xué)生，作為固定的旅游直銷(xiāo)人員，利用其信息廣、朋友多的優(yōu)勢，長(cháng)期宣傳、銷(xiāo)售旅游產(chǎn)品，達到深入扎根大學(xué)生旅游市場(chǎng)的目的。
（3）利用網(wǎng)絡(luò )促銷(xiāo)。大學(xué)生大多愛(ài)好上網(wǎng)，現已建有的大學(xué)生旅游網(wǎng)，遠遠不能滿(mǎn)足他們多方面的需要。旅游企業(yè)應在大學(xué)生較關(guān)注的網(wǎng)站如學(xué)校的網(wǎng)站內設立旅游專(zhuān)欄，供大學(xué)生瀏覽和查閱有關(guān)旅游信息。
（4）采用宣傳單、報紙、海報等宣傳形式，在食堂、娛樂(lè )場(chǎng)所等地進(jìn)行促銷(xiāo)，利用大學(xué)生旅游市場(chǎng)集中的特點(diǎn)，來(lái)取得良好的宣傳效果。
（五）.采用面對面的銷(xiāo)售方式
大學(xué)生旅游市場(chǎng)不同于一般的旅游市場(chǎng)，它十分集中，特征趨同性較強。旅游企業(yè)選擇銷(xiāo)售渠道時(shí)，可避開(kāi)一些銷(xiāo)售的中間環(huán)節，采取直接面對面的銷(xiāo)售方式，這樣既可降低成本，又可提供相應的旅游產(chǎn)品。
相信通過(guò)這些措施，一方面可以增加企業(yè)，旅行社對大學(xué)生旅游市場(chǎng)的興趣，另一方面會(huì )進(jìn)一步激發(fā)大學(xué)生參與旅游活動(dòng)中來(lái)。為今后大學(xué)生旅游市場(chǎng)的良性發(fā)展也會(huì )起到重要作用